پروژه برج تجارت بین‌الملل تهران در زمینی به مساحت ۱۵۷۰۵ متر مربع در موقعیت بسیار مطلوبی به لحاظ دسترسی، در خیابان شیراز جنوبی واقع شده است. با توجه به موقعیت مکانی مناسب که در ارتباط با بزرگراه های همت و کردستان دارد، یکی از پروژه‌های جالب توجه و مهم در حوزه مطالعات فرصت برای شرکت دوان ایرانیان محسوب می شود. در ابتدای امر مالک و سرمایهگذار، این پروژه را صرفاً جهت استقرار ساختمان مرکزی بیمه ایران در نظر داشت اما در نهایت تصمیم به بررسی اقتصادی پروژه جهت استفاده انتفاعی از آن گرفت. طی مناقصه‌ای شرکت سرمایه‌گذاری بیمه ایران (سبا) به عنوان مالک و سرمایهگذار این طرح عظیم در سال ۱۳۹۳، انجام مطالعات فرصت این پروژه را به شرکت دوان ایرانیان واگذار نمود.
همانطور که شرکت دوان ایرانیان به طور کلی محوریت مطالعات فرصت هر پروژه را براساس دغدغه های اصلی کارفرما و ماهیت پروژه تعیین می نماید، در این پروژه نیز به همین شیوه عمل کرده و بنا بر محوریت اصلی نظرات ایشان و با توجه به واقعیات بازار، روند مطالعه جهت رسیدن به هدف را طراحی نمود:
بررسی توجیه اقتصادی کسب و کار در صنعت ساختمان به صورت انتفاعی برای کارفرما
باتوجه به محوریت اصلی این پروژه، مطالعات در چندین فاز به شرح ذیل انجام شد:
فاز اول: شناسایی محدوده پروژه، شامل معرفی الگوهای حاکم بر محیط پیرامونی بخصوص الگوهای بکاررفته در پروژه های موفق، بررسی ضوابط شهری و ظرفیت های عمومی منطقه، الگوهای معماری و ساخت پروژه های مشابه منطقه و سیاست های قیمتگذاری و فروش پروژه های مشابه در منطقه.
فاز دوم: مطالعات بازار، تحلیل و استخراج مزیت های رقابتی، تحلیل سناریوهای ارزش آفرین، شناخت مشتریان هدف، ارائه مکانیزم های قیمت گذاری و فروش و ارائه خطوط کلی راهنما برای تیم طراحی.
فاز سوم: تحلیل های مالی، شامل برآورد درآمد و هزینه پروژه و پیشنهادهای بودجه‌ای و محاسبه شاخص های مالی.
به منظور جمع آوری اطلاعات مورد نیاز در شناخت نیاز مخاطبین از یک برج اداری استاندارد، گروه هدف ویژه ای برای این منظور انتخاب شد و ۲۳۵ پروژه طی حدود ۱۶۰۰ نفر ساعت بررسی و توسط کارشناسان دوان ایرانیان تحلیل و ارزیابی شدند. همچنین با ۳۴ سرمایهگذار پروژه های اداری مذاکره کیفی انجام شد که به عنوان خبرگان، از لحاظ کیفی کارگروه مدیریت را در این مطالعه پشتیبانی کردند.
نظر به حساسیت بالای مطالعه و جهت اطمینان از حصول داده های مورد نیاز، در مطالعه دیگری تعداد ۵۰۰ شرکت مورد مطالعه قرار گرفته که از این تعداد ۴۹۱ پرسشنامه مناسب مورد تحلیل آماری قرار گرفتند. در این مطالعه اطلاعات کیفی و کمی راجع به گروه مخاطبان اصلی برج تجارت بین الملل تهران تحلیل و بررسی شده و در بخش سوم گزارش به تفصیل به آن پرداخته شد. گردآوری نظرات گروه هدف نسبت به ویژگی های یک برج اداری ایده آل هدف اصلی این مطالعات بوده است که نتایج آن در تدوین سناریوهای توسعه استفاده شده و در اختیار کارفرمای محترم قرار گرفت.
شرکت دوان سناریوهای مختلفی با توجه به تخصص اعضای کمیته راهبردی تشکیل شده توسط کارفرما ارائه داد و سناریوی برتر با توجه به مقایسه تحلیل های مالی و در نظر گرفتن ریسک های موجود در بازار انتخاب گردید. در این مرحله ما با توجه به نتایج مطالعه گروه های کانونی، پروژه های بنام اداری- تجاری، پروژه های فراملی و تحلیل های مالی- اقتصادی گزینه هایی با ویژگی های متفاوت برای پروژه تجارت بین الملل تهران ارائه نمودیم.
همانطور که دیدگاه شرکت دوان ایرانیان در خصوص بلندمرتبه سازی موضوع پریمیوم سازی است و این دیدگاه بارها در مقالات و کنفرانس های مختلفی مطرح شده است، بنابراین یکی از محورها در این مطالعه شامل پریمیوم سازی در برج تجارت بین الملل تهران بوده و روش های پریمیوم سازی و سناریوهایی که پریمیوم در مطالعات فرصت ایجاد می نماید را در برمی‌گرفت.
