املاک و مستغلات به عنوان یکی از استراتژی های سرمایه گذاری همیشه مطرح بوده است. هرچند بازار املاک و مستغلات بازاری پیچیده است و تحت تأثیر بحران های مالی قرار می گیرد؛ همچنان یکی از روش های محبوب سرمایه گذاری محسوب می شود و حتی گاهی رقیبی برای بازار سهام در نظر گرفته می شود. خصوصا وقتی موضوع تقسیم سبد سرمایه گذاری در بازارهای مختلف پیش می آید؛ بازار املاک و مستغلات همیشه یکی از گزینه های روی میز است. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با چالش هایی روبرو است که در اکثر مواقع مواجهه با آن ها نیازمند نیروی متخصص است. ملک با خطر آسیب مواجه است، به مرور زمان رو به زوال است، و اغلب برای خرید و فروش فرآیند پیچیدهتری را نسبت به بازارهای دیگر طی میکند. مدیران سرمایه گذاری در املاک و مستغلات باید در تعریف و استفاده از فرصت ها در سطح دارایی کمک کنند. مدیران املاک و مستغلات نه تنها مسئول تخصیص دارایی، مدیریت ریسک و معاملات هستند، بلکه مسئولیت برخورد مستقیم با زمین و سازه های روی آن را نیز بر عهده دارند. این همان نقشی است که دوان ایرانیان به عنوان مشاور توسعه در بحث سرمایه گذاری با تکیه بر تجربه و دانش خود ایفا می کند.
تنوع در سرمایه گذاری های املاک و مستغلات مانند سرمایه گذاری های سنتی بازار سرمایه مهم است. سرمایه گذاران بزرگ سبدهایی می سازند که از انواع مختلف املاک تشکیل شده است. همچنین مطمئن می شوند که دارایی های آنها بازارهای مختلفی را در بر می گیرد. این موضوع به سادگی نقش مدیریت پورتفولیو در املاک و مستغلات را نشان می دهد.
مدیریت پورتفولیو شامل تخصیص و انتخاب دارایی توسط متخصصان توسعه است. هنگام انتخاب املاک برای سبد دارایی عوامل مختلفی مانند قیمت خرید، هزینه های نگهداری، تعمیرات احتمالی، هزینه های نگهداری و در صورت امکان، قیمت فروش در آینده باید در نظر گرفته شود. نکته مهمی که در مورد پرتفولیوی املاک و مستغلات باید به آن توجه کرد این است که بیشترین بخش از فرآیند مدیریت دارایی پس از انتخاب پرتفولیو انجام می شود.
مدیران سبد املاک و مستغلات با اطمینان از کارآمدترین استفاده از سرمایه سرمایه گذار، و با آگاه نگه داشتن مشتریان از طریق سنجش عملکرد برتر و حتی پیش بینی جریان نقدی، ارزشی را برای مشتریان فراهم می کنند
دوان ایرانیان به عنوان مدیر پورتفولیوی املاک و مستغلات، تخصیص دارایی و انتخاب دارایی را نه با درک پویایی بازار و شرکتها در صنایع خاص، بلکه با متخصص بودن در اصول املاک و مستغلات انجام میدهد. مدیران پورتفولیو در مناطق محلی و در کاربری های مختلف تجاری از زمین تحصیل می کنند: اداری، صنعتی، هتلی، خرده فروشی، و مسکونی تک و چند خانواده. برای غلبه بر بازار، اطمینان از تنوع و تولید بازدهی مناسب با ریسک، مدیران سبد املاک و مستغلات باید بر روی بازارهای املاک منطقه ای یا محلی و در مورد پرتفولیوهای چند دارایی، ترکیب صحیح دارایی را شرط بندی کنند.
به همین دلیل، بسیاری از مدیران صندوق بر مناطق یا انواع خاصی از املاک تمرکز می کنند. برخی از مدیران دارایی املاک و مستغلات بزرگتر، کارکنان ارشد و پرسنل پشتیبانی خود را بر اساس منطقه یا کاربری زمین سازماندهی می کنند. منطق سازماندهی به این روش این است که اطمینان حاصل شود که فرصتهای بازار را میتوان شناسایی کرد و سپس به انتخاب صحیح دارایی و منشاء دارایی ترجمه کرد.
مدیریت پورتفولیو شامل تخصیص و انتخاب دارایی توسط متخصصان توسعه است. هنگام انتخاب املاک برای سبد دارایی عوامل مختلفی مانند قیمت خرید، هزینه های نگهداری، تعمیرات احتمالی، هزینه های نگهداری و در صورت امکان، قیمت فروش در آینده باید در نظر گرفته شود. نکته مهمی که در مورد پرتفولیوی املاک و مستغلات باید به آن توجه کرد این است که بیشترین بخش از فرآیند مدیریت دارایی پس از انتخاب پرتفولیو انجام می شود.
مدیران سبد املاک و مستغلات با اطمینان از کارآمدترین استفاده از سرمایه سرمایه گذار، و با آگاه نگه داشتن مشتریان از طریق سنجش عملکرد برتر و حتی پیش بینی جریان نقدی، ارزشی را برای مشتریان فراهم می کنند
مدیریت دارایی در صنعت املاک و مستغلات به سیستمی اطلاق می شود که اموال با ارزش متعلق به یک شخص یا گروه را نظارت و یا نگهداری کند. مدیریت دارایی یک فرآیند سیستماتیک است که شامل اجرا، نگهداری، ارتقاء سطح، فروش و … است. این خدمت در بطن خدمات مدیریت توسعه شرکت دوان ایرانیان تعریف شده است، با این حال گاهی به صورت مجزا در خصوص پروژه های دیگر نیز تعریف میشود.
در بخش پروژه های مدیریت سرمایه گذاری، پروژههای تعریف شده توسط این شرکت در گروه مدیریت توسعه را میبینید که دوان نقش مدیر دارایی را برای سرمایه گذاران آن ایفا کرده است
مدیران دارایی در صنعت املاک و مستغلات تمایل دارند در انواع خاصی از املاک، مناطق یا عملیات تخصص داشته باشند. نقش بسیار بزرگ مدیر دارایی شامل تحقیقات بازار، تجزیه و تحلیل داده ها و پیش بینی درآمد است. به عنوان مثال، قراردادهای اجاره و اجاره باید به گونهای تنظیم شوند که مستاجران را جذب کند، انعطافپذیری را فراهم کند، جای خالی را کاهش دهد و مواجهه با مسئولیت را محدود کند. منابع باید به صورت استراتژیک تقسیم شوند، منابعی که مدیریت شده بر ارزش پورتفولیو تأثیر منفی می گذارد. در بسیاری از موارد، مدیر دارایی (Asset Manager) یک مدیر اموال (Property Manager) را انتخاب می کند. مدیر دارایی در مسائل مالی متخصص است، در حالی که مدیر اموال در کارکرد دارایی تخصص دارد. این رابطه، بخش مهمی از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است، دقیقاً مانند روشی که هیئت مدیره باید با مدیر عامل یا مدیر عامل یک شرکت همکاری نزدیک داشته باشد. این تقسیم بندی عملکردی برای اولین بار در صنعت املاک و مستغلات ایران توسط دوان ایرانیان تعریف شد:
در بخش پروژه های مدیریت سرمایه گذاری، پروژههای تعریف شده توسط این شرکت در گروه مدیریت توسعه را میبینید که دوان نقش مدیر دارایی را برای سرمایه گذاران آن ایفا کرده است
بیشتر سرمایه گذاران به دنبال مدیران دارایی املاک و مستغلات با تجربه هستند زیرا سرمایه گذاری در این صنعت نیازمند انرژی و زمان تمام مدت است. در زیر لیستی از وظایف اصلی این حرفه ای آمده است:
هدف کلی مدیریت دارایی، به حداکثر رساندن ارزش دارایی و بازده سرمایه گذاری است. این به معنای کاهش هزینهها در صورت امکان، یافتن ثابتترین و بالاترین منابع درآمد، و کاهش مسئولیت و ریسک، از جمله موارد دیگر است.
به یک معنا، مدیران دارایی کارآفرین هستند. بسیاری از تصمیمات اتخاذ شده در مدیریت دارایی املاک و مستغلات، مانند مذاکرات، تأییدیهها و تجزیه و تحلیل اجاره، مستلزم پیش بینی ریسک و پیشبینی است. مدیرانی که با سرمایه مالی بهترین تصمیمات کارآفرینی را میگیرند، معمولاً با سود بیشتر و پرتفولیولیو بزرگتر پاداش میگیرند. آنطورکه پیداست، بسیاری از خدمات در رسته مدیریت سرمایه گذاری در فرآیند قراردادهای راه حل های توسعه در شرکت دوان ایرانیان ارائه میشود.
عملکرد مدیریت دارایی املاک و مستغلات متشکل از متخصصان سطح دارایی است که با اجرای استراتژیهای سطح دارایی به مدیران صندوق ارزش افزوده میدهند. متخصصان در زمینه اصول بازار منطقه ای یا انواع خاصی از املاک متخصص هستند و مسئول بهینه سازی ارزش داراییهای تحت نگهداری خود هستند. علاوه بر ارائه اطلاعات مدیریت پورتفولیو در مورد چشماندازهای محلی و تسهیل معاملات، مدیر دارایی مسئول عملکرد در سطح دارایی است.
علاوه بر تصویب بودجه و انجام مدیریت هزینه، مدیران دارایی با مدیریت اجاره در یک یا چند ملک، ارزش خود را افزایش میدهند. اگرچه ممکن است یک امر سیاه و سفید به نظر برسد، لیزینگ عملکرد پیچیده ای است که به ناچار ارزش دارایی و سبد را تعیین میکند. موفقیت در لیزینگ نه تنها با یافتن و اجرای بالاترین فرصتهای اجاره ممکن در هر ملک به دست میآید، بلکه با اجرای یک برنامه لیزینگ که با استراتژی پورتفولیو هماهنگ است و در عین حال بهترین روابط را با مستاجران موجود حفظ می کند، به دست می آید.
لیزینگ یک فرآیند کاملاً مذاکره محور است که می تواند شامل تصمیم گیری در تضاد با نیازهای مستاجر به منظور بهینهسازی ارزش ملک باشد. به عنوان مثال، برای املاکی که برای فروش در نظر گرفته شده اند، اجاره ممکن است در طول دوره فروش به حالت تعلیق درآید تا به مالکان جدید اجازه دهد تا نرخ های اجاره بالقوه بالاتر را در نظر بگیرند. این می تواند منجر به افزایش ارزشهای پیشبینی شده املاک و در نتیجه پیشنهادات فروش بالاتر شود.
در دورههای افزایش نرخ اجاره، اجارههای بلندمدت ممکن است برای املاک درآمد محور قفل شود، در حالی که برای استراتژیهای متمرکز بر افزایش سرمایه، ممکن است مدت اجاره کوتاه شود تا از نرخهای بالاتر مورد انتظار در آینده استفاده شود. توانایی مدیر دارایی برای انجام ترکیب مناسب مستاجر، اجرای استراتژی لیزینگ که جریانهای نقدی را با نیازهای پرتفولیو هماهنگ میکند، و مدیریت سرمایه و هزینههای عملیاتی میتواند به طور قابلتوجهی بر ارزش کلی پرتفولیو تأثیر بگذارد.
از آنجایی که مدیریت سرمایه گذاری یک مفهوم بسیار کلی و گسترده است، در این نوشتار سعی کردیم«جاآنجآن از عبارتهای تخصصی حوزه املاک و مستغلات بهره جوییم. در این صنعت، اصلیترین مفاهیم با عناوین مدیریت پورتفولیو و مدیریت دارایی در ادبیات بینالمللی دستهبندی میشوند. صنعت املاک و مستغلات تبدیل به صنعتی بسیار پیچیده و تخصصی شده است که سودآوری در آن نیازمند دانش و تخصص است.
با ما در ارتباط باشید!
خدمات راه حل های توسعه به ارائه مجزای هر خدمت از مجموعه خدمات یکپارچه “مدیریت توسعه” ..
خدمات راه حل های توسعه به ارائه مجزای هر خدمت از مجموعه خدمات یکپارچه “مدیریت توسعه” …
