سرمایه گذاری همیشه با ریسک همراه است و سرمایه گذاری های پرسودتر ، ریسک های بالاتری نیز دارند. اما بازار املاک و مستغلات یکی از گزینه های کم ریسک ولی پربازده برای سرمایه گذاران به حساب می آید. صندوق سرمایه گذاری مستغلات، واحدی تجاری است که به منظور کسب سود، سبدی از دارایی های مبتنی بر املاک و مستغلات را خریداری، ایجاد و اداره می کند. سود حاصل از این سبد سرمایه گذاری میان سهامداران صندوق سرمایه گذاری مستغلات توزیع می شود.

REITs  ها شرکت های املاک ومستغلاتی هستند که در بورس فعال اند و به مردم سهام می فروشند. اما این شرکت ها 2 وِیژگی اساسی دارند:

1 – مجموعه ای از دارایی ها را مدیریت می کنند (زمین ، برج ، فروشگاه و … ).

2 – قسمت زیادی از سود حاصله را بین سهامداران تقسیم می کنند (مثلا 75 یا 90 درصد).

REITs ها برای اولین بار در آمریکا و در سال 1961 ایجاد شدند، در آن سال کنگره قانونی را تصویب کرد که به موجب آن سرمایه گذاران می توانستند سهام مربوط به صندوق های مسکن و مستغلات را نیز مانند سایر دارایی های موجود در بورس بخرند و معامله کنند. در تاریخ 1 ژانویۀ 1961 الحاقی قانون مالیات ‌ها مزایای مالیاتی خاصی را برای این نوع جدید از شرکت ‌های سرمایه‌ گذاری پیش ‌بینی کرد.

بر اساس این الحاقیه، در صورتی که صندوق ‌های سرمایه ‌گذاری مستغلات شرایط معینی را احراز نمایند، سود تقسیمی آن ‌ها معاف از مالیات خواهد بود. یعنی اگر یک REITs ، 100 % سود خود را تقسیم نماید، هیچ الزامی به پرداخت مالیات به دولت ندارد. تصویب قانون یادشده به این منظور صورت گرفت که برای تمامی سرمایه‌ گذاران فرصت سرمایه ‌گذاری در سبد سرمایه ‌گذاری متنوعی از املاک و مستغلات درآمدزا فراهم گردد. با تصویب این قانون، سرمایه‌ گذاری در طبقه دارایی املاک و مستغلات از طریق خرید و فروش اوراق بهادار امکان ‌پذیر شد.

پس از آن این صندوق ها در اکثر کشورهای جهان راه اندازی شد. بر اساس گزارش انجمن ملی املاک و مستغلات آمریکا (NAREIT) ارزش بازار جهانی REITs در سال 2016 ، 1.1 تریلیون بوده است. حدود 66% از املاک این صندوق ها در آمریکا و پس از آن 7.2% در ژاپن ، 7% در استرالیا  و مابقی در سایر نقاط جهان پراکنده اند.

انوع REITs:

– صندوق های سرمایه گذاری مالکیت مستغلات Equity REITs

املاک و مستغلات درآمدزا را خریداری و اداره می ‌کنند. این صندوق ‌ها در طیف وسیعی از فعالیت ‌ها مانند لیزینگ، تعمیر و نگهداری، ساخت‌ و ساز املاک و مستغلات و ارائه خدمات به مستأجران اشتغال دارند. وجه ‌تمایز عمده این صندوق‌ ها و شرکت‌ های عملیاتی مستغلات (REOCs) آن است که در آنها خرید یا ساخت ‌و ساز به‌‌ منظور نگهداری، اداره و نهایتاً کسب درآمد (عمدتاً اجاره) صورت می ‌گیرد نه به ‌منظور فروش.

 .

– صندوق های سرمایه گذاری مستغلات رهنی Mortgage REITs

• عمدتاً سبد سرمایه ‌گذاری آن ‌ها سرمایه‌ گذاری مستقیم از طریق اعطای وام به صاحبان مستغلات و شرکت‌ های عملیاتی مستغلات (REOCs) یا سرمایه ‌گذاری غیرمستقیم از طریق خرید وام ‌های رهنی یا اوراق بهادار با پشتوان رهن را شامل می ‌شود. 

– صندوق های سرمایه گذاری مستغلات ترکیبی Hybrid REITs

• سبد سرمایه‌ گذاری آن شامل دارایی‌ های واقعی و مالی املاک و مستغلات می ‌شود.

برخی ازمهمترین حوزه های فعالیتی این صندوق ها عبارتند از:

• REITs خرده فروشی
• REITs مسکونی
• REITs بیمارستانی
• REITs اداری
• REITs هتل ها

به عنوان مثال RITEs  های خرده فروش که بیشترین سهم از این بازار را نیز به خود اختصاص داده اند، بهREITs هایی گفته می شود که در حوزه مال ها و فروشگاه های بزرگ فعال اند. شکل زیر نشانگر سهم هر یک از انواع صندوق های سرمایه گذاری مسکن و مستغلات است که اطلاعات آن از شاخص S&P بازار بورس ایالات متحده گرفته شده است.

مزایای سرمایه گذاری در REITs:

– مزایای مالیاتی: در صورت رعایت الزامات قانونی، سود تقسیمی REITs از مالیات شرکتی معاف می‌باشد.

– نقد شوندگی: سهام REITs خصوصاٌ در صورتی که در بورس اوراق‌بهادار لیست شده باشد، بسیار نقدشو است.

– تنوع سرمایه گذاری: REITs امکان سرمایه‌گذاری در مستغلات غیرمسکونی مانند هتل‌ها، مراکز خرید و سایر مستغلات تجاری و صنعتی را فراهم می‌آورد.

– مدیریت حرفه ای: با سرمایه‌گذاری در REITs، سرمایه‌گذاران از مدیریت حرفه‌ای برای ادارۀ سبد دارایی‌های مبتنی بر املاک و مستغلات بهره‌مند می‌شوند.

تأمین مالی جمعی Crowdfunding

تأمین مالی جمعی یکی از گونه های برونسپاری به جمعیت می باشد. برونسپاری به معنای کاربردی و اجرایی کردن خرد جمعی برای بکارگیری دانش و توان مالی جمعی از کاربران آنلاین برای نتایج سودده می باشد.crowdfunding به معنای استفاده از توان مالی جمعی و crowdsourcing به معنای استفاده از دانش جمعی است.

سرمایه گذاری جمعی یا تأمین مالی جمعی به مشارکت جمعی برای یک سرمایه گذاری مشترک گفته می شود. این روش اغلب برای حمایت از تلاش های یک کارآفرین و از طریق اینترنت انجام می شود. اهداف متنوعی تا به امروز از طریق تأمین مالی حمایت شده است همچون: درمان بیماری، آزادی زندانیان، چاپ یک کتاب، حمایت مالی از هنرمندان، حمایت از کمپین های اجتماعی، راه اندازی یک کسب و کار نوپا یا کوچک و غیره. دلیل ظهور و گسترش سرمایه‌ گذاری جمعی به شکل سازمان یافته در قالب تأمین سرمایه مالی را می ‌توان بحران مالی سال ۲۰۰۸ در جهان دانست. به علت تمایل کم بانک ‌ها به وام دادن، کارآفرینان شروع به جستجوی راه ‌های دیگری برای جذب سرمایه کردند.

مشکلاتی که صنعتگران، کارآفرینان و سرمایه گذاران خرده پا در جمع ‌آوری سرمایه داشتند منجر شد تا سرمایه‌ گذاری سنتی که توسط دوستان و فامیل صورت می ‌گرفت به شکل سرمایه ‌گذاری جمعی بسط پیدا کند.در واقع می‌ توان سرمایه‌ گذاری جمعی را یک روش اینترنتی برای تأمین سرمایه مالی معرفی کرد که به کسب و کارها و سازمان ‌ها کمک می ‌کند تا از طریق کمک ‌های بلاعوض یا سرمایه‌ گذاری اشخاص متعدد بتوانند ایده هایشان را عملی سازند. یک ایده جذاب و توجیه کننده عاملی است که می تواند تعدادی از سرمایه گذاران را برای سرمایه گذاری مشترک قانع سازد. سرمایه‌ گذاری جمعی پلتفرم بهره‌ برداری از پتانسیل بالقوه انبوه جمعیت که تا پیش از آن به صورت هدفمند به آن توجه نشده بود را فراهم می ‌نماید.

سرمایه گذاری های جمعی امروزه به عنوان یکی از روش های مهم تامین مالی در جهان شناخته می شود. بزرگترین اهمیت تامین مالی خرد، تقسیم ریسک مالی سرمایه گذاری است، و به علاوه به تقسیم بهتر ثروت در جامعه نیز کمک می شود. برای پروژه های سرمایه گذاری با حجم زیاد، تامین مالی جمعی یکی کارآمدترین شیوه ها می باشد.

مدل های تأمین مالی جمعی:

1. اهداء Donate: این روش اغلب در پروژه های غیرانتفاعی یا بشردوستانه کاربرد دارد و مشارکت کنندگان هیچگونه انتظاری در قبال حمایت مالی ارائه شده ندارند.

2. قرض (وام): در این شکل از تأمین مالی، دو طرف ارائه کننده و دریافت کننده وام، بدون واسطه با یکدیگر تعامل می کنند. با این تفاوت که در این مدل طرف ارائه کننده وام یا قرض در واقع انبوهی از مردم هستند.

3. پاداش: فرد تأمین کننده در قبال وجهی که پرداخت کرده از نوعی پاداش برخوردار می شود. گاهی این پاداش کاملا معنوی است. مثلا اگر تأمین مالی برای ساخت یک فیلم صورت گرفته باشد، نام شخص در لیست تولیدکنندگان فیلم ذکر خواهد شد. گاهی نیز پاداش به صورت امکان حضور در یک رویداد مرتبط با موضوع (مثلا مراسم رونمایی از محصول) ارائه می شود، و در اقتصادی ترین حالت، پاداش می تواند امکان خرید محصول به صورت رایگان و یا با شرایط ویژه باشد.

4. مشارکت: کاربرد این روش در تأمین بودجه مورد نظر برای تحقق یک ایده، راه اندازی یک پروژه و یا کسب و کار است. در مقابل مشارکت کننده انتظار دارد تا درصدی از درآمد پروژه به وی تعلق گیرد.

نکته قابل توجه در تمامی روش های بالا، وجود یک پلتفرم سامان یافته برای مدیریت به مشارکت گروهی از مردم است.

تأمین مالی جمعی در سال 2014، رشدی نزدیک به 167% نسبت به سال 2013 داشته است و در این سال چیزی حدود 16.2 بیلیون دلار از این طریق جمع آوری شده است. بانک جهانی این مبلغ را برای سال 2015 بیش از 34.4 بیلیون دلار برآورد کرده است. کشورهای زیادی در جهان برای حمایت از روش های تأمین مالی جمعی، پشتوانه های مختلفی را در قالب قوانین و سندهای قانونی تصویب کرده اند. به عنوان نمونه:

ایالات متحده آمریکا؛ سند Jobs Act 2012؛ اجازه می دهد تا کسب و کارهای کوچک و نوپا برای تأمین مبالغ نسبتاً پایین سرمایه از طریق مشارکت، از واسطه های برخط استفاده کنند. مبادلات مالی در تأمین مالی جمعی از مقررات ثبت و اطلاعیه قانون اوراق بهادار آمریکا معاف هستند.

اتحادیه اروپا؛ برنامه عملیاتی کارآفرینی 2020 (2013)؛ تأکید بر گونه های جایگزین تأمین مالی شرکت های کوچک و متوسط و نوپا بویژه از طریق تأمین مالی جمعی.

نیوزلند؛ قانون هدایت بازارهای مالی (2013)، مقررات هدایت بازارهای مالی (2014)؛ شرکت هایی که تأمین مالی جمعی را از طریق واسطه های برخط مجاز انجام می دهند از ثبت بیانیه افشاء اطلاعات محصول معاف هستند.

کانادا؛ پیش نویس تأمین مالی جمعی (2014)؛ اجازه به شرکت های کوچک و نوپا برای دریافت وجوه از طریق ارائه اوراق بهادار در سایت های واسطه برخط مجاز

بریتانیا؛ بیانیه سیاستی FCA (2014)؛ طرح رویکرد بریتانیا به تنظیم مقررات تأمین مالی جمعی در این کشور.

سیستم های تأمین مالی جمعی به چیزی بیشتر از وجود کارآفرینان و سرمایه گذاران علاقمند نیاز دارند. آنها به اکوسیستم های حمایتی مثل قوانین، راه حل های تکنولوژیک، پشتیبانی فرهنگی و غیره نیاز دارند تا باعث چرخش چرخ های این سیستم گردند.