مفهوم توسعه (development) در شرکت ما با نگاه به مفهوم توسعه پایدار شکل میگیرد. مدیریت توسعه به این معناست که برای یک پروژه ساختمانی همچون یک موجود زنده چرخه حیات در نظر گرفته میشود و سعی بر حفظ و طولانی نگه داشتن عمر آن در بهترین حالت است. در این نگاه، تأیید شدن از سمت جامعه و گروههای مخاطب مقدم بر فرآیندهای ساختمانی است و این همان نگاهی است که از نظر ما در صنعت ساختمان ایران حلقه مفقوده است.
تعریف توسعه دهنده در املاک و مستغلات همچون تعریف کارآفرینی میباشد. وجود یک شخص در وجود یک گروه تعریف میشود و توسعه دهنده در طول فرآیند توسعه املاک و مستغلات و در طول چرخه زندگی یک ملک به اشخاص زیادی اطلاق میشود که تمامی آنها در یک فرآیند به صورت یک کل واحد درنظر گرفته می شوند.
اگر بخواهیم این گروه را به شکل واضح تری ترسیم کنیم نیاز به ترسیم یک ماتریس از فرایند توسعه داریم که به ما بگوید در هر مرحله “چه اتفاقی میافتد” و “چه کسی آن را انجام میدهد”. همچنین در این ماتریس میتوانیم به سوالاتی از قبیل در چنین مواقعی چه اتفاقاتی می افتد؛ چه اتفاقاتی باید بیفتد؟ چه کسی باید آن را انجام دهد؟ و چه زمانی باید اتفاق بیفتد؟ نیز پاسخ دهیم.
فرآیند توسعه در املاک و مستغلات یک فرآیند پیچیده است. برخلاف بسیاری از صنایع تولید انبوه، هر پروژه املاک و مستغلات “منحصربفرد” است و روند توسعه بسیار شبیه به مخلوقی از یک فرآیند سیاسی است که در این فرآیند سیاسی جامعه در مقابله با هر پروژه بزرگ، فرصت جدیدی برای مذاکره، بحث و بررسی مجدد موضوعات اساسی از دیدگاه اقتصادی دارد. به عبارت دیگر؛ چه کسی پرداخت میکند، چه کسی سود میبرد، چه کسی ریسک میکند و چه کسی ایستاده است تا در فرایند تصمیمگیری شرکت کند. بنابراین فرآیند توسعه برای جامعهای که از لحاظ سیاسی پیچیده است، همچنان یک موضوع برجسته باقی میماند.
کل فرآیند توسعه املاک مستغلات به صورت یک چرخه حیات فیزیکی و اقتصادی است که شامل برنامه ریزی، ساخت، بازسازی و توسعه مجدد می شود. توسعه ساختمان همچون خلق هستی از بعد فضا و زمان است. این توسعه طیف وسیعی از یک ساختمان ساده تا تکنولوژیهای پیچیده آسمان خراشها را در بر میگیرد. همچون یک محصول کارخانهای، یک پروژه توسعه محور بخشی از یک سیستم فیزیکی بزرگتر است که از طریق آن قرار است به اهداف بلندمدت دست یابیم. از طرف دیگر هر پروژه یک بنگاه کسب و کار کوچک مختص به خود نیز هست. بنابراین، فرایند توسعه تلفیقی از تکنولوژیهای ساخت، مدیریت مالی، مهارت های بازاریابی، کنترلهای مدیریتی و بازآفرینی است که نیاز به حضور یک شرکت املاک و مستغلات در طی سالها دارد.
این دیدگاه از فرآیند توسعه املاک و مستغلات، پیچیدگی و حضور افراد ذینفع متعدد در طول فرآیند را تحسین میکند و همچنین اشاره به طبیعت طولانی مدت و مدیریت مداوم پروژه از طریق یک شرکت املاک و مستغلات دارد. فرآیند توسعه هم بسیار تئوریک و هم بسیار عملکردگرایانه است.
درهر قدم از این فرآیند هفتگانه توسعهدهنده وظایفی را با اختصاص هزینهای مشخص، استفاده از نیروهای مستعد و تواناییهای به خصوص انجام میدهد و ریسکهای ارزش پروژه را متقبل میشود. در هر قدم توسعهدهنده چیزی را میخرد و چیزی را میفروشد. در هر قدم توسعهدهنده باید به سوالات زیر پاسخ دهد:
فرآیند زیر چرخه کامل توسعه املاک مستغلات است که میتواند به عنوان یک چرخه واحد در نظر گرفته شود و یا هر بخش از فرآیند به صورت مجزا تعریف شود.
انتخاب زمین با اعتقاد به این موضوع که این موقعیت مکانی تبدیل به مکانی برای توسعه ای جذاب در آینده میشود باید صورت پذیرد. این زمین میتواند خریداری شود و یا در بسیاری مواقع با نهادهای دیگر مشارکت انجام شود و از زمین های دولتی، شهری و یا عمومی انتخاب شود. این قدم مرحله ای بسیار حساس است که میتواند نقش سرمایه گذاری را در فرآیند پروژه ایفا کند. مثال خوبی از این موضوع را می توان در مواقعی ذکر کرد که شما با انتخاب یک زمین درست در هنگام توسعه های شهری صاحب یک زمین سبز هستید در حالیکه کسانی که به دنبال توسعه هستند زمینهای قهوه ای دارند و این یک شانس خوب برای افزایش سرمایه است.
به کسی که در این مرحله زمین مناسب را خریداری میکند land banker میگوییم.
پکیج کننده زمین یعنی کسی که زمینی خام را از بانکدار زمین خریداری میکند و سپس از طریق اقداماتی ارزش زمین را افزایش می دهد (البته این دو نفر یعنی land banker و land packager میتوانند یک نفر باشند). افزایش ارزش زمین از طریق یکسری کاغذبازیهای تقویت کننده انجام میشود یعنی: تهیه برنامه ریزی کانسپت محور زمین (یا بریف دیزاین)، تغییراتی که در پهنه بندی و قطعه بندی زمین میتواند انجام دهد، برنامه های اقتصادی و مالی و فرآیندهای دیگر همچون اماده کردن مطالعات فرصت. مثالی که میتوانیم در این بخش از آن نام ببریم شرکتهای برنامه ریزی زمین، وکلای ماهر، آژانسهای دولتی و مواردی از این دست هستند که تأییدیههای قانونی و دولتی را برای زمین کسب میکنند. در این مرحله زمینی که به اصلاح بسته بندی شده و از حالت خام در آمده، به “توسعه دهنده زمین” فروخته میشود.
توسعه دهنده زمین، زمینی که دارای طرح و برنامه یا به عبارتی ارزش افزوده است را میخرد و سپس زمین را به نحوی توسعه میدهد که بتواند به عنوان بستری آماده (finished) به سازندگان ساختمان تحویل دهد. این موضوع معمولا شامل زیرساختهای توسعه همچون راه و امکانات، و همچنین امکانات تفریحی یا موضوع آب و برق و غیره می شود. (مثال سیتادیوم رشت) به این مرحله توسعه زیرساخت های افقی گفته میشود.
در این مرحله شرکتهایی وجود دارند که به عنوان master planner فعالیت میکنند و زمینها را با جاده، امکانات و تمامی زیرساخت های لازم آماده میکنند و به سازندگانی مثل سازندگان مسکن میفروشند.
توسعه دهنده ساختمان زمین را به عنوان بستر آماده سازی شده از توسعه دهنده زمین میخرد و سپس توسعه عمودی انجام میدهد. در این مرحله وظیفه تعریف کانسپتی مناسب و با پیش بینی آینده، وظیفه ای مهم محسوب میشود. در بسیاری از کشورها بعد از مرحله ساخت، ساختمان به بهره برداران ساختمانی فروخته میشود! (این مدل رو ما نداریم ایران فکر کنم؛ در ایران ممکنه بهره بردار مجموعه ساختمانی رو برای مدت چندسالی اجاره کنه از سازنده؛ یا BOT اتفاق بیفته).
بهره بردار ساختمان، ملک را اجاره میدهد، آن را مدیریت میکند و میداند چرخه مدیریتی بهرهبرداری را باید به قدری درست و با استاندارد بسازد که بتواند در طول حیات اقتصادی ساختمان، در زمان مناسب ساختمان را به بهره برداری دیگر بفروشد یا حتی بعد از اتمام عمر مفید ساختمان بتواند آن را برای بازسازی و احیای مجدد یا واگذار کند یا خودش روی آن سرمایه گذاری کند. (این موضوع از جهت تصویر ذهنی حائز اهمیت است. اگر ساختمانی پر طرفدار باشد، خرید آن چه به منظور بهره برداری و چه احیا از سمت گروهی دیگر برای موضوعی مقرون به صرفه و منطقی است.) در تمام دنیا شرکت هایی که به عنوان بهره بردار اقدام به خرید ساختمان میکنند سرمایه گذاران موسساتی همچون شرکت های بیمه، یا صندوقهای سرمایه گذاری املاک و مستغلات یا شرکتهای بازنشستگی هستند.
کسی که مسئولیت نوسازی و احیا مستغلات را به عهده دارد property renovator ساختمانی که دچار مشکلات فیزیکی یا افت اقتصادی مالی شده است را خریداری میکند و این کمبودها را از طریق جایگاه سازی دوباره برطرف میکند و ساختمان را تا مرحله ای که برای توسعه مجدد آماده میشود بهره برداری میکند. توانایی های منحصربفرد و پذیرش چنین ریسکهایی معمولا توسط شرکت هایی پذیرفته میشود که متخصص “بازسازی تاریخی” هستند. در حال حاضر، بسیاری از توسعه دهندگان مراکز خرید به دنبال مراکز قدیمی هستند که نیاز به اصلاح محصول و معرفی مجدد به بازار را دارند و بازاریابی مجدد از طریق چیدمان صنوفی متفاوت و جدید را دارند. این موضوع خود تبدیل به کسب و کاری پرسود در بازارهای تخصصی شده است.
توسعه دهندگان مجدد املاک و مستغلات، ملکی که دچار مشکلات جدی عملکردی و یا فیزیکی شده است را خریداری میکنند تا برای کاربردی جدید مجددا آنرا آماده سازی کنند. اصولا در این مرحله توسعه دهنده مجبور است بسیاری از قدم های گذشته را مجددا بردارد. در شهرهای بزرگ جهان نهادهای توسعه مجدد نهادهایی دولتی هستند یا توسط دولت حمایت میشوند و شاید بزرگترین بازیگران این بخش باشند. آنها در واقع به طور واقعی این املاک را “خریداری” نمیکنند بلکه از صندوق املاک شهرداری انتخاب میکنند، به عنوان مثال در این صندوق ممکن است املاکی باشد که به دلیل مشکلات مالیاتی و بسیاری مسائل قانونی دیگر ضبط شده باشد.
تأکید میشود که باید بدانیم در تمامی این مراحل، وظایف باید تکمیل شوند، سرمایه گذار باید متعهد باشد، ریسکها باید قبول شود، و ارزشی باید خلق شود.
هرگام از فرآیند مدیریت توسعه نیازمند مهارتها و استعدادهای خاصی از سمت تیم توسعه دهنده است. هر مرحله با وظیفه یا نقش اکتساب (ایجاد مالکیت) شروع میشود و در نهایت با نقش واگذاری به پایان میرسد. دیگر وظایفی که در ادامه به آن اشاره میشود لزوما ترتیب خاصی ندارند و ممکن است بسته به شرایط برنامه ریزی شوند.
هر مرحله از فرآیند توسعه با وظایف مربوط به اکتساب آغاز میشود. وظیفه توسعه دهنده در این مرحله این است که تشخیص دهد که زمین یا ملک مدنظر فرصتی برای خلق ارزش را دارد؟ و اگر اینگونه است میتواند مرحله مدنظر را برای انتقال به مرحله بعدی طی کند. در این مرحله در نظر داشتن منابع مالی و انسانی به منظور تشکیل تیم برای مقابله با ریسک های پیش رو الزامی است.
دوان ایرانیان مرحله اکتساب را با مطالعات فرصت آغاز میکند. مطالعات فرصت و مطالعات امکانسنجی در نهایت به برنامهریزی، تنظیم قرارداد، ارزیابیهای اقتصادی، قانونی، بازارسنجی و بستن قرارداد ختم میشود.
هر مرحله از فرآیند توسعه با وظایف مربوط به اکتساب آغاز میشود. وظیفه توسعه دهنده در این مرحله این است که تشخیص دهد که زمین یا ملک مدنظر فرصتی برای خلق ارزش را دارد؟ و اگر اینگونه است میتواند مرحله مدنظر را برای انتقال به مرحله بعدی طی کند. در این مرحله در نظر داشتن منابع مالی و انسانی به منظور تشکیل تیم برای مقابله با ریسک های پیش رو الزامی است.
دوان ایرانیان مرحله اکتساب را با مطالعات فرصت آغاز میکند. مطالعات فرصت و مطالعات امکانسنجی در نهایت به برنامهریزی، تنظیم قرارداد، ارزیابی های اقتصادی، قانونی، بازارسنجی و بستن قرارداد ختم می شود.
وظایف بازاریابی، توسعه دهنده را ملزم میکند تا تعیین کند که شرایط بازار فعلی و آتی برای استفادههای مورد انتظار از دارایی چیست. سپس توسعه دهنده باید مناسب ترین استراتژی بازاریابی را با توجه به شرایط فعلی و آینده بازار تعیین کند. در اجرای استراتژی بازاریابی، توسعه دهنده باید آمیخته بازاریابی مناسب را تعیین کند. وظایف بازاریابی را میتوان به سه دسته تقسیم کرد: شرایط اقتصادی پیش بینی شده، استراتژی بازار، و تبلیغات و ترویج (آمیخته بازاریابی).
شرایط بازار پیش بینی شده:
استراتژیهای بازار:
ترویج و تبلیغات:
توسعهدهنده باید تعیین کند که چگونه شرایط محیطی گذشته، حال و آینده سایت و مناطق اطراف آن بر توسعه این سایت خاص و مجموعهای از کاربریها تأثیر میگذارد. در انجام این کار، توسعه دهنده باید در نظر بگیرد که چگونه شرایط جوی، سطحی و زیرسطحی بر توسعه سایت تأثیر می گذارد. همچنین توسعهدهنده باید تعیین کند که سنتهای تاریخی و فرهنگی محوطه و اطراف آن چه تأثیری بر توسعه سایت دارد؟ در نهایت توسعهدهنده باید تعیین کند که آیا مطالعه اثرات زیستمحیطی مورد نیاز است یا خیر. با توجه به این ملاحظات و تصمیمات، توسعهدهنده باید آنها را به موقع و مقرون به صرفه حل و فصل کند، اصلاح کند یا آنها را تطبیق دهد.
در هر مرحله ای که تاییدیهها و مجوزهای مورد نیاز برای بهره برداری، بهبود و یا اصلاح ملک در حین توسعه وجود دارد، توسعهدهنده نه تنها باید تعیین کند که چه تأییدیهها و مجوزهایی لازم است، بلکه باید این تأییدیهها و مجوزها را بهموقع و مقرون به صرفه دریافت کند. تأییدیه ها ممکن است در سطح ملی، استانی و یا شهری و همچنین ممکن است از مقامات منطقه ای یا افراد یا سازمان های خصوصی باشد.
وظایف “بهبود” توسعه دهنده را ملزم میکند تا تعیین کند که چه بهبودهایی (عمومی یا خصوصی، افقی یا عمودی) باید برنامه ریزی، طراحی، مهندسی و ساخت شوند. با این عزم، توسعهدهنده باید بتواند این پیشرفتها را بهموقع، کارآمد و مقرونبهصرفه برنامهریزی، طراحی، مهندسی و یا ایجاد کند.
برنامه ریزی و طراحی:
مهندسی:
وظایف فروش و واگذاری، توسعه دهنده را ملزم به تکمیل بررسی دقیق فروشنده، بازاریابی ملک برای فروش، مذاکره و اجرای قرارداد فروش، و در نهایت، مذاکره در مورد هرگونه توافقنامه توسعه ضروری میکند. توسعه دهنده ممکن است تصمیم بگیرد که ملک را در این مرحله نفروشد و به مرحله بعدی توسعه ادامه دهد. در این مورد، تمرین آماده سازی سپس با وظایف اکتساب برای مرحله بعدی توسعه ترکیب می شود.
دقت نظر فروشنده:
بازاریابی:
قرارداد فروش:
موافقت نامه های توسعه (موثر پس از بسته شدن)
خدمات راه حل های توسعه به ارائه مجزای هر خدمت از مجموعه خدمات یکپارچه “مدیریت توسعه” ..
املاک و مستغلات به عنوان یکی از استراتژی های سرمایه گذاری همیشه مطرح بوده…